Реконструкция частного домовладения

Ваш бесплатный вопрос юристам онлайн
Задать бесплатный вопрос онлайн
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских

1. Проконсультируйте пожалуйста.
Ситуация:
У нас частное домовладение, в 2009 г начали реконструкцию.
Когда я обратилась в администрацию за разрешением на реконструкцию и строительство в отделе архитектуры мне было отказано.
Мотивация: территория проживания попадает в зону ограниченного использования. Так мне объяснил главный архитектор администрации.
Так как реконструкцию мы уже начали, другого жилья у нас нет-дом мы все таки реконструировали до конца.
Сейчас возникла ситуация, что домовладение необходимо срочно продать.
Дом после реконструкции не узаконен, так как не выдано разрешение.
При всем при этом наши соседи в это же время купили дом и свободно произвели реконструкцию своего домовладения.
Как такое возможно?
Подскажите что мне делать в данной ситуации, куда обращаться.

1.1. Добрый день! С 2006 года по 4.08.2018 года действовала так называемая "дачная амнистия" , когда было достаточно иметь права на земельный участок, осуществить реконструкцию, изготовить технический план и, не получая для этого разрешение на строительство, зарегистрировать право собственности на реконструированный объект в Росреестре. Потом появились изменения, когда для постановки на кадастровый учет ижс стали требовать разрешение на строительство, а для регистрации права, если объект был поставлен на кадастровый учет до 1.01.2013 года, разрешение на строительство и акт ввод в эксплуатацию, по-прежнему, не требовались. И вот сейчас, в соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Град. Кодекс, добавлена ст. 51.1, в которой написано, что вместо разрешения на строительство необходимо перед реконструкцией или строительством объекта ижс направить уведомление о планируемом строительстве или реконструкции. Так же в этом законе написано в п. 5 ст. 16 5. Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Если были за это время внесены какие-то изменения в ПЗЗ вашего города, то возможно, направив уведомление, вы получите положительное заключение. С другой стороны, если вы проводили техническую инвентаризацию вашего объекта с новой реконструированной площадью и эта площадь внесена в ЕГРН как актуальная незасвидетельствованная, то смысла отправлять уведомление нет, надо дождаться позиции Росреестра вашего города, продолжат ли они регистрацию объектов в переходный период по "дачной амнистии", или придется всем, кто не успел, обращаться в суд.

1.2. Если у вас был письменный отказ, то тогда формируйте исковое заявление о признании права собственности на реконструированную постройку прикладывайте отказ к иску, заявляйте ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет соответствия реконструированной постройки градостроительным нормам и правилам, целевому назначению земельного участка, отсутствия угрозы жизни и здоровью и нарушения прав и законных интересов иных лиц, если все будет соответствовать тогда суд признает за вами право на реконструированную постройку. Если же вам устно отказали, то тогда вам вновь необходимо обратиться в администрацию для узаканивания и получить письменный ответ, в противном случае в иске будет отказано либо его оставят без рассмотрения.

2. Меня интересует вопрос оформления разрешения на реконструкцию частного домовладения в Пашковском микрорайоне г. Краснодара. Именно реконструкция, а не новое строительство. Требуется ли согласие соседей на реконструкцию, если старый дом стоит в 1 метре от межи. И после реконструкции стена дома останется в прежних границах от соседей? Заранее спасибо за ответ.

2.1. Не требуется

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 (ред. от 14.11.2011) "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального...
""Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 апреля 2010 г. N 16902

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ
от 30 декабря 2009 г. N 624

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПЕРЕЧНЯ
ВИДОВ РАБОТ ПО ИНЖЕНЕРНЫМ ИЗЫСКАНИЯМ, ПО ПОДГОТОВКЕ
ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ, ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ, РЕКОНСТРУКЦИИ,
КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА,
КОТОРЫЕ ОКАЗЫВАЮТ ВЛИЯНИЕ НА БЕЗОПАСНОСТЬ ОБЪЕКТОВ
КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Список изменяющих документов

Во исполнение части 5 статьи 8 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 148-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 30 (ч. I), ст. 3604) и в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. N 864 "О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 148-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 48, ст. 5612) приказываю:
""1. Утвердить прилагаемый Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (далее - Перечень).
""2. Установить, что Перечень не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту в отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с "пунктами 1 - 4", 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 16; 2006, N 1, ст. 21; 2008, N 30, ст. 3616; 2009, N 48, ст. 5711; 2010, N 48, ст. 6246; 2011, N 13, ст. 1688; N 27, ст. 3880; N 30, ст. 4563, ст. 4572, ст. 4591), а также в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания не более чем двух семей); жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.


3. Я владелец 1/2 частного домовладения, земля и дом приватизированы, район реконструкции. Договорились с владельцем 2-ой половины дома совместно продать дом, есть реальный покупатель. Теперь выясняется, что этот сосед продал свою половину другому покупателю, несмотря на прежние договоренности. Имел ли он право продавать свою половину отдельно, и что я могу предпринять в данной ситуации, чтобы вернуться к первоначальным договоренностям? Г.Нальчик, КБР.

3.1. Здраствуйте! Если у него 1/2 доли, то он сначала должен был предложить Вам выкупить. Если у него отдельное жилое помещение (квартира) в доме (выделено в натуре), то предлагать выкупить он не обязан был.

3.2. Здравствуйте.
Если Ваш дом по документам в долевой собственности - то продавать свою половину (долю) сосед не мог..точнее он проигнорировал ст. 250 ГК РФ - преимущественное право покупки
Вы вправе оспорить сделку в суде

3.3. Если продавец не соблюдал требования о преимущественном праве покупки (ст.250 ГК РФ). то вы имеете право требовать перевода прав по сделке на себя.

4. Я являюсь с обственницей 1/2 части частного домовладения, хочу сделать реконструкцию своей половины - сломать часть кирпичной стены, на её месте сложить газосиликатные блоки и обложить кирпичом, немного увеличить гараж. Какие документы мне нужно подготовить заранее, чтобы потом не было проблем с вводом в эксплуатацию? Второй собственник не против, он также будет обкладывать кирпичом свою часть дома, чтоб дом смотрелся как единое целое. Спасибо.

4.1. Сначала разделите ДОМ в НАТУРЕ - потом делайте реконструкцию.

УДАЧИ ВАМ

5. На материнский капитал была произведена реконструкция пристройка к частному домовладению, после чего по договорённости у нотариуса деление на доли, трое взрослых и двое детей несовершеннолетних, в какой срок при продаже дома несовершеннолетние должны быть прописаны на новом месте и какие сложности при этом могут возникнуть?

5.1. в теч 7 дней
при продаже имущества с учетом МК необходимо разрешение органов опеки

6. Надо ли брать разрешение на реконструкцию частного домовладения если не собираемся менять площадь, планировку и место положение дома. Хочу снести полностью старый дом и на его месте построить новый. Соседи уже реконструировали дом но они построили еще 2 этаж и брали разрешение.

6.1. Добрый день, Наталья.

Разрешение нужно делать, т.к. без него построенное домовладение будет считаться самовольным и оформить право собственности не удастся в административном порядке, а только через суд. Чтобы избежать судебного разбирательства по узакониванию постройки лучше сразу оформить разрешение на строительство.

7. Можно ли без разрешительной документации начинать реконструкцию частного домовладения.

7.1. Ирина, для реконструкции необходимо получение разрешительных документов. Если вы все таки начали реконструкцию без разрешения, то после реконструкции можно обратиться в суд с иском об узаконении реконструкции жилого дома. Также вместе с подачей иска необходимо провести экспертизу что работы по реконструкции произведены с соблюдением строительных норм и правил. Возражений со стороны соседей не имеется, их интересы не затрагиваются.

8. Частное домовладение, приватизировано, сдано в эксплуатацию.
Хочу произвести реконструкцию гаража, надстроить 2-й этаж жилой. Нужно для этого разрешение архитектуры или нет?

8.1. Все работы по реконструкции или же пристройкам должны согласовываться с архитектурой. В случае отказа вы можете самостоятельно, без разрешения произвести пристройку, а затем узаконить ее через суд.

8.2. Геннадий,добрый день! Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство, реконструкцию обязательно, тем более в Вашем случае будет увеличена жилая площадь. Если бы не жилая и не из капитальных конструкций,то разрешение не нужно.

9. Частное домовладение 2 хозяина дом в аварийном састоянии нуждается в реконструкции один из хозяев не живёт в доме и отказывается от ремонта что делать.?

9.1. Вы можете произвести ремонт за свой счет, а потом взыскать с другого сособственника его долю. Но у Вас должны быть доказательства, что ремонт необходим. (фото, показания свидетелей, тех паспорт БТИ).
oks.advokat@rambler.ru

10. Разьясните пожалуста, в частном домовладении, в селе, произведена реконструкция дома, постройки 1940 годов. Какие документы необходимы для получения нового технического паспорта на домовладение? Земельный участок находится в частной собственности, свидетельство на собственность земли и старого дома имеется.

10.1. Добрый вечер, Ольга! Для получения те. паспорта вам необходимо предоставить копию свидетельства на дом, кадастровый паспорт земельного участка заказывается в кадастровой палате, справка из сел. администрации о том кому принадлежит дом площадь и т. д. просто надо сказать для чего требуется справка, и лично с паспортом собственнику либо доверенному лицу с нотариальной доверенностью обратиться в бти. до 1 января паспорта выдают бти, затем кадастровые инженеры, то есть те кто сейчас занимается геосъемкой. Если имеется реконструкция, то узаканивается через суд. можно обратиться в районную архитектуру и получить разрешение на перепланировку / реконструкцию (до вызова техника) но в этом случае у вас будет новый объект а стоимость инвентаризации нового объекта в бти сейчас космическая. просто нужно сравнить какой из этих вариантов дешевле.
С уважением, адвокат Калинина Вера Михайловна
Липецк, тел. 8 920 507 38 38

11. Хотим приобрести частное домовладение, которое находится в р-не города под реконструкцию. Дом приватизирован, а 2 сотки земля - нет, и приватизировать уже нельзя. Если мы приобретем данный дом, можем ли мы рассчитывать на компенсацию или получение другого жилья, при расселении этого дома? Спасибо!

11.1. Уважаемая Екатерина, г. Ростов-на-Дону!

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ
ч.1.Жилое помещение может быть изъято у собственника путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

ч.6.Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

ч.7.При определении выкупной цены жилого помещения в неё включается рыночная
стоимость жилого помещения, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания.

ч.8.По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Тем самым, исходя из выше изложенного:
-во-первых, должна быть определена ВЫКУПНАЯ ЦЕНА квартиры, находящейся у вас в собственности;
-во-вторых, исходя из выкупной цены вашей квартиры вам должна быть предложена другая квартира с зачётом выкупной цены вашей квартиры.
Недостающую стоимость новой квартиры вам придётся ДОПЛАЧИВАТЬ самостоятельно !!!

Желаю вам удачи Владимир Николаевич
г.Уфа 17.08.2011г
22:12 моск. вр.

Консультация юристов и адвокатов
спросить
Спросить юриста быстрее Ответ за 5 минут
Администратор печатает сообщение