Застройщик многоквартирного дома частное лицо - вопросы и ответы

Застройщик многоквартирного дома частное лицо

Краткое содержание

1. Разъясните, пожалуйста. Застройщик продает квартиры дольщикам по ДДУ (договору доверительного управления). Многоквартирный дом строится на участке земли, который застройщик арендует у частных лиц сроком на 2 года - до окончания строительства дома. Земля находится в собственности этих частных лиц. Вопрос: какова вероятность, что дольщик приобретет по ДДУ право собственности на землю под многоквартирным домом? Какой закон это регулирует? Спасибо заранее.

1.1. Доброго времени суток! Это самый известный способ мошенничества, так называемый " долгострой" в этом случае дольщик приобретает только очередь в реестре обманутых дольщиков, после продажи всех квартир, застройщик объявляет себя банкротом... нужно много времени уделить покупки несданных объектов недвижимости, 214 ФЗ.

1.2. В соответствии с Жилищным кодексом земельный участок под жилым МКД находится в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. После сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на квартиры земельный участок перейдет в общую долевую собственность.

2. МКД на пр. Вернадского. Большая часть подвальных помещений продана Застройщиком частным и юридическим лицам. Право собственности подтверждается свидетельством. Во всех помещениях проходят общедомовые коммуникации. Что делать?

2.1. В суд обращаться. Оспаривать совершенные сделки. Доказывать что это общедомовое имущество, поскольку та коммуникации проходят (ст. 36 ЖК РФ).Без суда Вы эту проблему не решите (ст. 3, 131-132 ГПК РФ)

2.2. Здравствуйте!
Общедомовые коммуникации в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Но само по себе это не препятствует расположению данных коммуникаций в помещениях, принадлежащих на праве личной собственности (как, например, расположение стояков в квартирах). А также не препятствует тому, что данные помещения находятся в личной собственности.

2.3. Здравствуйте. Пишите заявление в прокуратуру, возможно продажа была незаконной. Они проверят законность таких действий. Закон О прокуратуре Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 168-ФЗ) (с изменениями на 28 ноября 2015 года)
Статья 10. Рассмотрение и разрешение в органах прокуратуры заявлений, жалоб и иных обращений
В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд.

2.4. ---обращаться к прокурору и просить его представлять интересы неограниченного круга лиц в суде. по отмене права собственности на нежилые помещения в МКД по пр. Вернадского, на основании их принадлежности собственникам МКД. ст. 209,210 ГК РФ.

2.5. В данном случае Вам может помочь правовая инструкция данного сайта по адресу Подробнее >>>.
Вам придется оспаривать право собственности, изначально зарегистрированное застройщиком, а затем все сделки с этим имуществом. Только так Вы сможете доказать, что это общедомовое имущество (ст. 36 ЖК РФ)

2.6. Это общее имущество жильцов дома (ст 36 ЖК РФ)
Поэтому, если ваши права нарушены, обращайтесь в суд с иском о признании таких сделок недействительными и взыскивайте убытки с застройщика
Если правильно подойти к вопросу, сможете еще и заработать.

2.7. Здравствуйте.
Если в данных помещениях проходят лишь магистрали трубопроводов, то ничего не сделать, это право застройщика, он собственник, статья 209 ГК РФ. Тут нужно смотреть еще проектную документацию, предназначение данных подвальных помещений. Проект изначально проходил согласование по разным инстанциям. Если право в Росреестре зарегистрировали, то, вполне возможно, что все сделки чистые.
В общем без ознакомления с проектной документацией ответить на вопрос невозможно. Обратитесь с запросом к Застройщику.

2.8. Вправе оспорить сделки через суд, требуя признать их недействительными. ст. 168 гк рф. Кроме требований о недействительности сделок указывается еще одно требования о признании права собственности застройщика на эти помещения отсутствующим.
.
Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207
Требование: О признании зарегистрированного права недействительным, истребовании подвальных помещений из чужого незаконного владения.
Обстоятельства: Согласно данным ЕГРП право собственности на часть подвальных помещений многоквартирного жилого дома принадлежит г. Москве; истец полагает, что вместе с правом собственности на приватизированные квартиры к жильцам перешло право общей долевой собственности на спорный подвал.
Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, так как судом не установлено, когда была приватизирована первая квартира в указанном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома и имели ли спорные подвальные помещения на момент приватизации первой квартиры самостоятельное функциональное назначение.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 января 2016 г. N 5-КГ15-207

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Оборотова А.Г., к Департаменту имущества города Москвы о признании зарегистрированного права недействительным и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений
по кассационной жалобе Оборотова А.Г. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Оборотова А.Г., поддержавшего жалобу, представителя ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов Набиева Р.М., оставившего разрешение вопроса на усмотрение суда,

установила:

Оборотов А.Г. обратился в суд с иском к Департаменту имущества г. Москвы о признании зарегистрированного права недействительным и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений.
В обоснование исковых требований указал, что является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: .
Указанный жилой дом был сдан в эксплуатацию в 1965 году и в соответствии с проектной документацией оборудован техническим подвальным помещением общей площадью кв. м, где находятся инженерные коммуникации и установлено инженерное оборудование.
Согласно проектной документации указанные подвальные помещения определены как технический подвал и технические помещения и обладают всеми признаками характерными для технического подвала.
Истец полагал, что поскольку жильцы дома начали приватизировать квартиры с 1992 года, то вместе с правом собственности на приватизированные квартиры к ним перешло право общей долевой собственности на технические помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений жилого дома, в том числе на спорный подвал.
В 2009 году истцу стало известно, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) право собственности на часть подвальных помещений принадлежит городу Москве в лице Департамента имущества г. Москвы. Оформление права собственности и переоборудование подвального помещения осуществлялось в период с 2002 по 2007 год без получения необходимого разрешения. Доступ к инженерным коммуникациям, находящимся в помещениях подвала, стал крайне затруднителен, что ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир многоквартирного дома.
По мнению истца, ответчиком нарушены имущественные права и интересы жильцов многоквартирного дома, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, в связи с чем Оборотов А.Г. просил суд признать недействительным зарегистрированное право собственности г. Москвы на нежилые подвальные помещения и истребовать их из чужого незаконного владения.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2014 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г., в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Оборотов А.Г. просит отменить названные судебные акты.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 25 декабря 2015 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судами установлено, что на спорные подвальные помещения, расположенные по адресу: , зарегистрировано право собственности г. Москвы. Оформление права городом осуществлялось поэтапно: первые помещения зарегистрированы за г. Москвой 18 марта 2002 г., последние помещения - 22 ноября 2007 г., что следует из письма Прокуратуры г. Москвы от 12 октября 2009 г. N 7/30-5-156-2009/91122.
На основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 31 марта 2003 г. N 1409-р подвальные помещения переданы ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов, о чем 19 декабря 2003 г. заключен контракт N 0-1248 на право хозяйственного ведения нежилого фонда.
Подвал разделен на две части стеной и имеет два отдельных входа в помещения. Часть помещений передана в аренду ООО "ЕвроСтройЖилье" на основании договора аренды, заключенного с ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов.
Во второй части подвального помещения находятся инженерные коммуникации дома (тепловой узел, трубы, заслонки, вентили, краны и др.). Данная часть подвального помещения в аренду не сдается.
Оборотовы А.Г. и Л.В. приватизировали занимаемую ими квартиру по адресу: и стали ее собственниками 20 января 1992 года, что подтверждается соответствующим свидетельством о собственности на жилище.
24 мая 2007 г. между ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов и Оборотовым А.Г., действующим на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, заключен договор управления многоквартирным домом N , целью которого согласно пункту 2.1 договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме на законных основаниях.
В соответствии с приложением N 1 к данному договору к помещениям общего пользования отнесены, в том числе, технические подвалы площадью кв. м.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании зарегистрированного за городом Москвой права собственности на спорный подвал недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что истцом неверно выбран способ защиты нарушенного права.
С таким выводом согласился суд апелляционной инстанции, указав также на то, что помещения, расположенные в подвале дома, не могут быть отнесены к общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку они имели и имеют самостоятельное функциональное назначение.
Однако суд апелляционной инстанции при вынесении определения не учел положения действующего законодательства, что привело к неверному установлению обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.
При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.
Однако апелляционная инстанция не определила указанные обстоятельства как юридически значимые для правильного разрешения дела и неправильно распределила бремя их доказывания, чем нарушила положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того суд апелляционной инстанции в нарушение положений части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указал на какие-либо доказательства, которые позволили ему сделать вывод о том, что спорный подвал имел самостоятельное функциональное назначение, установив при этом, что в подвале находятся инженерные коммуникации, снабженные запорной арматурой, которые предназначены для эксплуатации всего дома.
Обосновывая отказ в иске, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда сослалась на пункт 1 приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", согласно которому объекты государственной собственности, в том числе жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), отнесены к муниципальной собственности, а также на постановление Московской городской Думы N 15 от 15 февраля 1995 г. "О городской муниципальной собственности".
Однако указанные правовые акты судам надлежало применять с учетом положений части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда.
Нельзя согласиться и с выводом судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда о том, истец выбрал неправильный способ защиты.
По смыслу положений ранее действующей части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.
В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.
В своем иске Оборотов А.Г. просит о признании зарегистрированного права недействительным, то есть фактически о применении того способа защиты, который указан выше.
Поскольку Оборотов А.Г. является собственником квартиры в многоквартирном доме, то он наделен правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома.
При таких обстоятельствах апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

2.9. Нужно оспорить сделки по продаже общедомового имущетсва в суде.
Иск предъявляется по месту жительства ответчика, если это физлицо.
Или по месту нахождания юрлица.
Такова ст. 28 ГПК РФ.
Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.
Ссылаться нужно на ст. 37 ЖК РФ.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

3. Хочу купить квартиру. Застройщик многоквартирного дома - частное лицо. Дом построен примерно на 80%. Есть разрешение на строительство на это частное лицо. Предлагают заключить ПДКП, говорят, что со всеми так работают. Правомерно ли это? И как по закону должна быть оформлена такая сделка?

3.1. Здравствуйте!
Закон это, конечно, допускает (заключение ПДКП, а не ДДУ).
Но Вы рискуете, поскольку заключить такие ПДКП на одну и ту же квартиру застройщик может с несколькими лицами одновременно (т.к. ПДКП не подлежат обязательной гос. регистрации в ЕГРП), и всё, что Вы впоследствии сможете с него потребовать - это взыскание денежных средств, а не признание прав на квартиру.

4. Если застройщик частное лицо не выполнил свои обязательства по строительству многоквартирного дома, скрыл от дольщика отсутствие разрешения на строительство... обязательства по строительству многоквартирного дома не выполнены, сдача объекта по договору 30.06.15 г. все сроки вышли объект арестован.
Я как дольщик на какую компенсацию могу рассчитывать. Договор заключен 25.05.2013 г.

4.1. Необходимо расторгать договор и требовать выплату материального ущерба в соответствии с размером неустойки предусмотренной договором и моральный вред.

5. Застройщик (частное лицо) имеет Свидетельство о праве собственности на землю под ИЖС и на этот кадастровый номер участка, Разрешение на строительство многоквартирного 11 этажного дома. Законно ли такое строительство и безопасно ли покупать квартиры в таком доме? Статус оформляемого договора у застройщика - Предварительный договор купли-продажи. Спасибо за ответ.

5.1. Очень не безопасно, в Краснодарском крае и в России этот способ развит, надо смотреть договор, так как подрядчик может быть недобросовестным.

6. Придомовая территория принадлежит частному лицу-застройщику, который построил многоквартирный дом на своей земле (среди домов частного сектора), и затем продал квартиры в нём другим частным лицам. На каком основании и как долго эта территория будет оставаться в частной собственности застройщика, если он не хочет продавать и переоформлять эту землю?

Спасибо за ответ.

6.1. На основании права собственности бесконечно.

7. Скажите, пожалуйста, имеет ли право застройщик многоквартирного жилого дома продавать в собственность частному лицу подвальное помещение, в котором размещены все коммуникации дома? Первые этажи дома подтапливают нечистоты из-за засора труб, но собственник подвала не пускает бригаду, чтобы была прозведена чистка. Куда обращаться в том случае, если застройщик неправомерно продал подвал?

7.1. обращайтесь в суд с иском о признании договора куплипродажи недействительным

7.2. Действия застройщика по продаже подвального помещения незаконны и договор обязательно будет признан по суду недействительным. В суд обращаться по месту нахождения застройщика.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских
Помощь юристов и адвокатов
спросить
Спросить юриста быстрее Ответ за 5 минут
Администратор печатает сообщение
0 X